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El título constitutivo en propiedad horizontal

06/01/2020 06:29 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

La constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere una serie de elementos subjetivos, objetivos y formales, que denominamos título constitutivo

Como vimos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestro mundo jurídico actual, dado que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. En aquella ocasión tratamos su concepto, evolución y naturaleza jurídica, resumidamente especial y doble: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En este artículo vamos a ver cómo nace y se constituye el derecho de propiedad horizontal, que requiere de unos elementos objetivos y subjetivos para su válida constitución.

Título Constitutivo.

Se trata del documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y debe contener:

  • Los diferentes inmuebles individuales en los que se divide el edificio: viviendas, pisos, garajes, trasteros y locales comerciales, por lo general.
  • La cuota de participación que corresponde a cada inmueble particular sobre el edificio en su conjunto.
  • Las partes del edificio que son comunes a todos los propietarios individuales: servicios e instalaciones comunes.
  • Las servidumbres que corresponden a cada inmueble particular a favor de la comunidad o a favor de otros inmuebles. O bien servidumbres de zonas comunes a favor de uno o varios inmuebles particulares.
  • Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Elementos formales.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial, suele otorgarse por el promotor del edificio (que puede coincidir con su constructor) e igualmente lo habitual es que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Además de la Escritura Pública, que suele ser el medio ordinario, según la legislación en vigor pueden ser también documentos formales de constitución de la propiedad horizontal una resolución judicial, un laudo arbitral, la decisión judicial y una certificación librada por el funcionario al cargo de la administración del edificio. Así también cabrían como documentos formales de constitución un documento de donación, y uno de división de cosa común.

street-4268476__340Finalmente, cabe que se constituya en un documento de testamento, de forma directa por haberlo determinado expresamente el testador, o de forma indirecta dejando indicadas las bases necesarias para que el contador-partidor lo realice.

Su inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los casos, está determinada por lo previsto en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.

La modificación del título constitutivo sigue el mismo régimen que su constitución.

Es posible no obstante que exista una propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Esto es lo que se conoce como propiedad horizontal de hecho, y le son de aplicación las normas legales referentes a la propiedad horizontal. Ello es así porque legalmente no es un requisito necesario el título constitutivo, si bien podemos afirmar que en la mayor parte de los casos existe dicho título, lo cual jurídicamente reviste mayor seguridad para los propietarios.

Deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero)

 

Elementos objetivos.

Es necesario que el título contenga en primer lugar la suficiente descripción del inmueble en su conjunto, instalaciones y servicios comunes.

En segundo lugar, deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero) al cual en la práctica se le asigna un número correlativo para su correcta identificación. En esta descripción de cada inmueble particular se suele indicar sus metros cuadrados de extensión, sus linderos, en qué planta del edificio se encuentran, y los anejos que le corresponden, como suele suceder con los garajes y trasteros.

El tercer elemento objetivo es la cuota participativa que se asigna a cada inmueble particular. Dicha cuota determina la participación en las cargas de la comunidad y del mantenimiento de los elementos comunes. Se suele expresar en porcentaje con centésimas.

Elementos subjetivos.

La persona que otorga el título constitutivo de propiedad horizontal suele ser por lo general el promotor de la obra del edificio destinado a venderse por inmuebles separados de pisos, viviendas o locales comerciales (y que puede coincidir o no con el constructor).

Así también, si el edificio ya construido tiene un único propietario, pero se encuentra dividido en inmuebles susceptibles de venderse de manera individual, puede igualmente otorgar el título constitutivo de propiedad horizontal.

building-2545498__340Cuando el promotor ha vendido ya varios de los inmuebles individuales del edificio, sin que se haya otorgado título constitutivo de propiedad horizontal, o lo han hecho, pero en documento privado, pueden de común acuerdo otorgar título.

En última instancia, si el promotor ha vendido todos los inmuebles individuales, pero no se otorgó título constitutivo en ningún momento, los propietarios pueden hacerlo tanto de común acuerdo, como acudir a un proceso arbitral o judicial si no existiese dicho acuerdo.

Por otro lado, en el caso de los copropietarios de una cosa común, cuando se trate de un edificio cuyas características se ajusten a la propiedad horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros se puede constituir propiedad horizontal. En este proceso se realizará una división de la cosa común, por adjudicación de los inmuebles separados (pisos, viviendas, locales, etc..) a los copropietarios.

Finalmente, el causante en el testamento, o el donante en el caso de la donación, serían las personas que otorgarían el título constitutivo de la propiedad horizontal en su caso.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial

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Más información |  WokterKluvers  Comunidad Horizontal

Imágenes | Pixabay


Sobre esta noticia

Autor:
Andrés Muñoz Barrios (137 noticias)
Visitas:
84
Tipo:
Reportaje
Licencia:
Creative Commons License
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